2017中國產業新城運營商評價研究報告

近年來，產業新城穩步快速發展，成為推進新型城鎮化建設、承接產業結構優化、促進產業與城市建設融合發展的重要空間聚集形式。在此背景下，中國指數研究院連續第二年開展“中國產業新城運營商評價研究”，希望通過總結國內產業新城運營商成功運營的核心價值要素，推廣優秀產業新城運營商的發展經驗，發揮其在中國產業轉型升級中的標桿示范作用，為政府、業界提供更多參考依據及經驗借鑒。

綜合實力評價結果

1

評價體系與方法

01

研究對象

我們認為產業新城運營商的核心價值仍體現在其所運營的產業新城項目上，同時相對于企業，項目的篩選、觀測更加直觀和清晰，因此我們選擇從產業新城項目入手去尋找符合研究標準的運營商樣本。  

02

評價模型及指標體系

“一核兩翼”評價模型

資料來源：中國指數研究院整理

2017年，我們在繼承上一年研究方法、評價指標體系、研究成果及經驗的基礎之上，結合更加豐富的產業新城運營商及代表項目的實地調研與訪談交流，進一步優化了產業新城運營商研究方法和評價指標體系，如近年來企業除引入龍頭企業打造產業集群外，還參與到龍頭企業的投資及發展過程中，帶動上下游產業集聚，我們新增了“自有產業集群”指標，用以評價運營商產業集群的打造能力；隨著產業和資本的結合度越來越密切，資本對產業新城的關注度也明顯提升，我們新增了“總市值”指標，用以反映企業經營規模、評價其經營能力。

●    產業發展能力 

●    城市建設能力

●    企業經營能力

03

數據來源

2

產業新城運營商評價結果及分析

01

產業新城運營商評價結果分析

從評價結果來看，多數運營商在產業發展、城市建設方面較去年有進一步提升，一些優秀企業正勇于探索、不斷開拓創新，在較好實現產業發展的同時，城市建設水平不斷提高，項目產城融合度逐步提升，帶動了區域經濟發展和價值提升。

華夏幸福、張江高科和招商蛇口綜合實力繼續居前。從2017年中國產業新城運營商綜合實力評價結果來看，華夏幸福近年正實現產業新城項目的全球化布局，企業依托市場化運作模式，形成了新常態下創新驅動和城市可持續發展的樣本與價值理念，位列產業新城運營商綜合實力榜首；張江高科積累了創新助力、產業培育、區域開發經驗，踐行企業客戶“時間合伙人”的理念，在物理空間、產業集群、產業投資、金融資源、資本市場和公共資源六大方面形成了獨特優勢；招商蛇口深耕園區開發與運營，聚焦空間規劃、產業聚集、生態圈服務，為產業創新賦能，同時積累了豐富的城市開發與運營經驗，在有條件的“一帶一路”沿線國家復制“前港-中區-后城”的新蛇口模式。

中新集團積極實踐中國新型城鎮化建設，不斷吸納高端要素聚集，輸出園區成功經驗，帶動片區產業發展；泰達控股立足濱海新區，產業布局全國，在中新天津生態城、北塘經濟區和核心城區等區域的開發中發揮了主力軍作用，城市建設能力突出；啟迪協信集合了啟迪控股在品牌、資源和項目儲備上的優勢，以及協信集團在地產項目投融資、開發和運營管理上的優勢，其產業創新能力突出，產業全國化布局加速；億達中國深挖產業需求，促進產業轉型升級，亦注重城市建設，促進產城融合發展；天安數碼城是領先的創新企業生態圈的開發及運營商，專注企業全生命周期孵化及培育，并為之打造集科研、辦公、商務、交流、生活等綜合業態于一體的企業生態環境，產業發展實力出色；上海臨港于2016年成功上市后，不斷推動成熟園區的產業升級，從“量”和“質”兩方面夯實園區產業發展基礎；華發城市運營構建了系統化的城市運營服務能力和全產業鏈的開發建設設運營體系，通過領投重大產業項目，快速實現了產業聚群效應，推動地方經濟轉型升級，目前已成功與珠海所有行政區合作開展產業園區建設及運營。

02

產業發展能力分析

●    產業導入

聚焦產業精準定位，進行專業精細化招商，推動產業集聚發展

產業定位方面，運營商通常結合自身稟賦、經驗及產業資源，依據項目所在城市、區域的產業基礎、規劃、資源、人力情況、地方政策等，綜合判斷產業發展現狀及趨勢，完成產業規劃及定位。

產業招商方面，隨著招商競爭逐步加劇，一些優秀運營商圍繞產業布局、產業鏈打造、產業集群構建進行系統科學研究，依托自身的產業優勢及服務體系，實現更加專業化、精準化的招商。未來，形成符合自身特色的專業化、全鏈條、高質量的招商模式將成為產業新城運營商制勝的關鍵因素之一。

優秀產業新城運營商通過逐步構建自身優勢及特色，加快產業結構調整，通過完善服務、增強運營能力，實現專業化、精準化招商，招商正由關注數量、入駐率，逐步轉向關注企業質量、產業鏈構建、產業集群打造等方面。

●    產業培育

優秀運營商通過打造產業集群，構建特色產業服務體系，豐富并完善服務內容，實現產業培育及發展

?   產業集群打造能力

產業集群與產業鏈具有耦合效應。從調研結果來看，多數產業新城項目的產業聚集程度依然偏低、集群化發展仍處于初級階段。

?   運營及服務能力

多數運營商正著力搭建服務平臺、構建服務體系、豐富并完善服務內容，實現“輕重并舉”發展

從調研結果來看，傳統的諸如租金減免、工商稅務相關業務代辦等基礎服務已無法更好地滿足入駐企業的需求，產業新城運營商正在增強輕資產運營能力，通過整合資源、構建服務體系、搭建服務平臺、豐富并完善服務內容等，為企業提供包含基礎服務和增值服務的多元化服務內容，實現“輕重并舉”發展。

單純的企業聚集并不能很好地帶來產業鏈集聚效應，未來，運營商通過引入行業龍頭企業實現上下游產業鏈的縱向延伸，圍繞聚集產業鏈條上關系密切的企業實現產業橫向拓展，釋放產業鏈與產業集群的耦合效應，將成為發展趨勢；而傳統的基礎服務已無法更好滿足運營商招商引資需求以及入駐企業的需要，未來，針對不同入駐企業需求及特點，提供包含基礎服務和增值服務的多元化服務體系與內容，幫助入駐企業實現快速發展，將成為發展趨勢。

●    創新發展

在我國經濟結構轉型升級、產業結構不斷優化調整的背景下，產業創新已成為產業發展的核心，主要包含兩個方面：一方面是園區內企業創新要素的投入，據此衡量入駐企業的創新能力；另一方面是運營商自身的創新發展，通過自建、引入或收并購孵化器等打造良好的創新氛圍，通過提供創新服務、引入創新資源，實現產業創新發展。

●    經濟貢獻

優秀產業新城運營商對促進區域經濟發展、民生保障及城市價值提升發揮的作用顯著

主流產業新城運營商經過多年的區域深耕和沉淀，在推動新型城鎮化和科技成果的產業化、提高區域發展潛力、促進所在區域經濟發展、民生保障及城市價值提升方面，發揮的作用正持續釋放。

未來，通過系統的產業研究實現項目準確定位，圍繞產業鏈構建、產業集群打造，通過專業化、精準化的招商高效集聚產業資源，通過搭建服務平臺、構建產業服務體系，為入駐企業提供多元化、特色化服務將成為發展方向。

03

城市建設能力分析

●    基礎設施

交通設施建設提升顯著，PPP資產證券化等新興模式拓寬融資渠道

●    公共服務

多數產業新城已從“以產興城”進入“以城帶產”的開發階段，生活配套檔次仍需提高，部分優秀運營商的代表產業新城項目憑借高規格的生活配套服務，已打造出新的都市中心或商業中心

從未來趨勢來看，大部分產業新城項目從“以產興城”進入“以城帶產”的開發階段，而運營商針對自身產業特色，對潛在就業人群提供定制化的配套設施將大大提升產業新城的整體發展水平

●    人口集聚

多數產業新城人口集聚效應仍然較弱，未來良好的產業發展趨勢、完善的基礎設施建設和各類生活服務配套，將對產業新城內就業人口的集聚起到關鍵作用

未來想要有良好的人口導入效果，除需在基礎設施建設和各類公共服務配套方面加大投資力度、提高園區生活便利程度之外，還需要明確產業定位、打造產業鏈、構建產業集群，以優質多元的服務增強產業發展能力和人口聚集能力。各類產業新城在做好基礎設施建設的同時，也應該加強對人才的重視與尊重，針對就業人員提供各類人才引入優惠條件和就業幫助以吸引人才。

未來，產業新城建設依靠合理規劃并適度控制開發時序，促使產業新城公共配套設施建設不斷完善，居住功能不斷強化，達到產業新城內各類空間與功能的融合，滿足就業人群的生產、生活需求，從根本上提高產業新城內的職住平衡度，使得產業新城內的城市建設與產業發展相互匹配，最終實現產業、配套及人員等要素的良性互動。

04

企業經營能力分析

●    經營規模

產業新城運營商經營規模分化加速，營業收入結構逐步優化

●    盈利能力

產業新城運營商深挖產業鏈價值，盈利表現有起色

●    融資能力

融資規模穩步提升，資產證券化拓路融資創新

優秀運營商獲得大規模資金注入，有效支撐了業務擴張。未來，在PPP項目資產證券化政策的支持下，持有大量多元物業的產業新城運營商將面臨更豐富的融資渠道與模式的選擇。

政策紅利釋放，產業新城運營商融資模式不斷創新。2016年12月，國務院部委首次發文啟動PPP項目資產證券化，旨在更好地吸引社會資本參與PPP項目，在此背景下，華夏幸福固安工業園區新型城鎮化PPP項目供熱收費收益權資產支持專項計劃獲批，成為唯一一單園區PPP項目資產證券化產品。

●    財務穩健性

經營現金流情況有所好轉，負債率下降

負債水平整體有所回落。目前，多數產業新城運營商的資產負債率水平在50%至70%之間，特別是國資背景企業的負債率水平更是低至50%左右，財務穩健水平良好。

企業財務安全性與擴張速度息息相關，需把握好市場拓展節奏。擴規模與控風險一直是企業難以平衡的矛盾，特別是隨著產業新城行業的快速發展，不乏有企業采取了較為激進的市場拓展方式，這就為后期的財務困境埋下了隱患。

未來，運營商加對大產業的培育及投入，進一步提升融資規模將成為發展趨勢，在政策支持下，PPP項目資產證券化將進一步推廣。

05

特色運營商評價結果

“2017中國特色產業新城運營優秀企業”

特色產業新城運營優秀企業搭建產業鏈，構建產業集群，打造產業生態圈，在發展過程中形成自身產業特色。可以看出，中國特色產業新城運營優秀企業特色鮮明，發展勢頭強勁，具有發展潛力。當前，我國產業新城建設還處于初期階段，未來會有更多不同類型的企業加入進來，隨著我國產業新城運營商陣營的不斷擴充，各類參與主體相互借鑒參考學習，共同探索產業新城發展的運作思路及方式，為我國新型城鎮化建設指明方向。

3

新時期、新機遇下產業新城運營的新格局

布局加速：緊隨國家戰略發展機遇，重點關注三大戰略區域，開啟國際化戰略布局

優秀運營商緊隨國家戰略發展機遇，產業新城項目區域布局越發明晰，其紛紛將目光鎖定京津冀、長江經濟帶兩大區域，實力雄厚的企業開始謀求在“一帶一路”沿線國家和地區開啟國際化戰略布局，此外，運營商布局還集中于珠三角地區、具備產業發展優勢的重點城市或自身已進入的城市。

未來，受益于城市群協同發展、城市群中心城市帶動及外溢輻射，以及“一帶一路”戰略帶來的發展利好，城市群重點城市及大城市周邊縣域、一帶一路沿線國家及區域存在產業新城發展的機遇。

創新發展：多維度提升創新驅動力，依托自身特色產業服務體系實現高效招商

我國正加快戰略性新興產業布局和傳統產業改造升級，不斷調整和優化產業結構，能否真正實現以創新引領產業轉型升級，將決定著我國“十三五”乃至中長期戰略目標能否順利實現。

強強聯合：實現資源共享，共同推進產業新城的發展升級

未來，產業新城的發展，除了具有不同優勢的產業新城運營商之間相互合作互補外，還可通過與其他專業領域的領頭企業強強聯合，實現資源共享，共同推進產業新城的發展升級。目前，已有部分產業新城運營商開始著手與其他領域的品牌企業合作，共同提升產業新城的發展價值。

產融結合：拓寬融資渠道，進一步推廣PPP模式

未來，隨著PPP資產證券化等各種PPP融資模式的進一步推廣，將會吸引更多社會資金投入到產業新城建設當中，加快我國產業新城的建設步伐。

展望未來，在我國經濟發展進入新常態的背景下，伴隨著供給側結構性改革、創新驅動發展戰略的不斷深入，以及國家對于產業創新、產城融合、新城新區開發支持力度的不斷加大，會有越來越多的企業加入到產業新城的開發建設及運營當中，這將為行業注入新的生機，持續推動行業創新發展，對于促進產業轉型升級，推動區域經濟發展、民生保障及城市價值提升方面將發揮越來越重要的作用。