2017中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究報告

近年來，產(chǎn)業(yè)新城穩(wěn)步快速發(fā)展，成為推進新型城鎮(zhèn)化建設、承接產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進產(chǎn)業(yè)與城市建設融合發(fā)展的重要空間聚集形式。在此背景下，中國指數(shù)研究院連續(xù)第二年開展“中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究”，希望通過總結(jié)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城運營商成功運營的核心價值要素，推廣優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運營商的發(fā)展經(jīng)驗，發(fā)揮其在中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級中的標桿示范作用，為政府、業(yè)界提供更多參考依據(jù)及經(jīng)驗借鑒。

綜合實力評價結(jié)果

1

評價體系與方法

01

研究對象

我們認為產(chǎn)業(yè)新城運營商的核心價值仍體現(xiàn)在其所運營的產(chǎn)業(yè)新城項目上，同時相對于企業(yè)，項目的篩選、觀測更加直觀和清晰，因此我們選擇從產(chǎn)業(yè)新城項目入手去尋找符合研究標準的運營商樣本。  

02

評價模型及指標體系

“一核兩翼”評價模型

資料來源：中國指數(shù)研究院整理

2017年，我們在繼承上一年研究方法、評價指標體系、研究成果及經(jīng)驗的基礎之上，結(jié)合更加豐富的產(chǎn)業(yè)新城運營商及代表項目的實地調(diào)研與訪談交流，進一步優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)新城運營商研究方法和評價指標體系，如近年來企業(yè)除引入龍頭企業(yè)打造產(chǎn)業(yè)集群外，還參與到龍頭企業(yè)的投資及發(fā)展過程中，帶動上下游產(chǎn)業(yè)集聚，我們新增了“自有產(chǎn)業(yè)集群”指標，用以評價運營商產(chǎn)業(yè)集群的打造能力；隨著產(chǎn)業(yè)和資本的結(jié)合度越來越密切，資本對產(chǎn)業(yè)新城的關注度也明顯提升，我們新增了“總市值”指標，用以反映企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、評價其經(jīng)營能力。

●    產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力 

●    城市建設能力

●    企業(yè)經(jīng)營能力

03

數(shù)據(jù)來源

2

產(chǎn)業(yè)新城運營商評價結(jié)果及分析

01

產(chǎn)業(yè)新城運營商評價結(jié)果分析

從評價結(jié)果來看，多數(shù)運營商在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設方面較去年有進一步提升，一些優(yōu)秀企業(yè)正勇于探索、不斷開拓創(chuàng)新，在較好實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，城市建設水平不斷提高，項目產(chǎn)城融合度逐步提升，帶動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和價值提升。

華夏幸福、張江高科和招商蛇口綜合實力繼續(xù)居前。從2017年中國產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力評價結(jié)果來看，華夏幸福近年正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城項目的全球化布局，企業(yè)依托市場化運作模式，形成了新常態(tài)下創(chuàng)新驅(qū)動和城市可持續(xù)發(fā)展的樣本與價值理念，位列產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力榜首；張江高科積累了創(chuàng)新助力、產(chǎn)業(yè)培育、區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗，踐行企業(yè)客戶“時間合伙人”的理念，在物理空間、產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)投資、金融資源、資本市場和公共資源六大方面形成了獨特優(yōu)勢；招商蛇口深耕園區(qū)開發(fā)與運營，聚焦空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)聚集、生態(tài)圈服務，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新賦能，同時積累了豐富的城市開發(fā)與運營經(jīng)驗，在有條件的“一帶一路”沿線國家復制“前港-中區(qū)-后城”的新蛇口模式。

中新集團積極實踐中國新型城鎮(zhèn)化建設，不斷吸納高端要素聚集，輸出園區(qū)成功經(jīng)驗，帶動片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；泰達控股立足濱海新區(qū)，產(chǎn)業(yè)布局全國，在中新天津生態(tài)城、北塘經(jīng)濟區(qū)和核心城區(qū)等區(qū)域的開發(fā)中發(fā)揮了主力軍作用，城市建設能力突出；啟迪協(xié)信集合了啟迪控股在品牌、資源和項目儲備上的優(yōu)勢，以及協(xié)信集團在地產(chǎn)項目投融資、開發(fā)和運營管理上的優(yōu)勢，其產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力突出，產(chǎn)業(yè)全國化布局加速；億達中國深挖產(chǎn)業(yè)需求，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，亦注重城市建設，促進產(chǎn)城融合發(fā)展；天安數(shù)碼城是領先的創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的開發(fā)及運營商，專注企業(yè)全生命周期孵化及培育，并為之打造集科研、辦公、商務、交流、生活等綜合業(yè)態(tài)于一體的企業(yè)生態(tài)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)發(fā)展實力出色；上海臨港于2016年成功上市后，不斷推動成熟園區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級，從“量”和“質(zhì)”兩方面夯實園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎；華發(fā)城市運營構(gòu)建了系統(tǒng)化的城市運營服務能力和全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)建設設運營體系，通過領投重大產(chǎn)業(yè)項目，快速實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)聚群效應，推動地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，目前已成功與珠海所有行政區(qū)合作開展產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設及運營。

02

產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力分析

●    產(chǎn)業(yè)導入

聚焦產(chǎn)業(yè)精準定位，進行專業(yè)精細化招商，推動產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展

產(chǎn)業(yè)定位方面，運營商通常結(jié)合自身稟賦、經(jīng)驗及產(chǎn)業(yè)資源，依據(jù)項目所在城市、區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎、規(guī)劃、資源、人力情況、地方政策等，綜合判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，完成產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及定位。

產(chǎn)業(yè)招商方面，隨著招商競爭逐步加劇，一些優(yōu)秀運營商圍繞產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)鏈打造、產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)建進行系統(tǒng)科學研究，依托自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及服務體系，實現(xiàn)更加專業(yè)化、精準化的招商。未來，形成符合自身特色的專業(yè)化、全鏈條、高質(zhì)量的招商模式將成為產(chǎn)業(yè)新城運營商制勝的關鍵因素之一。

優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運營商通過逐步構(gòu)建自身優(yōu)勢及特色，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過完善服務、增強運營能力，實現(xiàn)專業(yè)化、精準化招商，招商正由關注數(shù)量、入駐率，逐步轉(zhuǎn)向關注企業(yè)質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)集群打造等方面。

●    產(chǎn)業(yè)培育

優(yōu)秀運營商通過打造產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建特色產(chǎn)業(yè)服務體系，豐富并完善服務內(nèi)容，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)培育及發(fā)展

?   產(chǎn)業(yè)集群打造能力

產(chǎn)業(yè)集群與產(chǎn)業(yè)鏈具有耦合效應。從調(diào)研結(jié)果來看，多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城項目的產(chǎn)業(yè)聚集程度依然偏低、集群化發(fā)展仍處于初級階段。

?   運營及服務能力

多數(shù)運營商正著力搭建服務平臺、構(gòu)建服務體系、豐富并完善服務內(nèi)容，實現(xiàn)“輕重并舉”發(fā)展

從調(diào)研結(jié)果來看，傳統(tǒng)的諸如租金減免、工商稅務相關業(yè)務代辦等基礎服務已無法更好地滿足入駐企業(yè)的需求，產(chǎn)業(yè)新城運營商正在增強輕資產(chǎn)運營能力，通過整合資源、構(gòu)建服務體系、搭建服務平臺、豐富并完善服務內(nèi)容等，為企業(yè)提供包含基礎服務和增值服務的多元化服務內(nèi)容，實現(xiàn)“輕重并舉”發(fā)展。

單純的企業(yè)聚集并不能很好地帶來產(chǎn)業(yè)鏈集聚效應，未來，運營商通過引入行業(yè)龍頭企業(yè)實現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的縱向延伸，圍繞聚集產(chǎn)業(yè)鏈條上關系密切的企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)橫向拓展，釋放產(chǎn)業(yè)鏈與產(chǎn)業(yè)集群的耦合效應，將成為發(fā)展趨勢；而傳統(tǒng)的基礎服務已無法更好滿足運營商招商引資需求以及入駐企業(yè)的需要，未來，針對不同入駐企業(yè)需求及特點，提供包含基礎服務和增值服務的多元化服務體系與內(nèi)容，幫助入駐企業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展，將成為發(fā)展趨勢。

●    創(chuàng)新發(fā)展

在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整的背景下，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新已成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，主要包含兩個方面：一方面是園區(qū)內(nèi)企業(yè)創(chuàng)新要素的投入，據(jù)此衡量入駐企業(yè)的創(chuàng)新能力；另一方面是運營商自身的創(chuàng)新發(fā)展，通過自建、引入或收并購孵化器等打造良好的創(chuàng)新氛圍，通過提供創(chuàng)新服務、引入創(chuàng)新資源，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

●    經(jīng)濟貢獻

優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運營商對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、民生保障及城市價值提升發(fā)揮的作用顯著

主流產(chǎn)業(yè)新城運營商經(jīng)過多年的區(qū)域深耕和沉淀，在推動新型城鎮(zhèn)化和科技成果的產(chǎn)業(yè)化、提高區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⒋龠M所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、民生保障及城市價值提升方面，發(fā)揮的作用正持續(xù)釋放。

未來，通過系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)研究實現(xiàn)項目準確定位，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)集群打造，通過專業(yè)化、精準化的招商高效集聚產(chǎn)業(yè)資源，通過搭建服務平臺、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務體系，為入駐企業(yè)提供多元化、特色化服務將成為發(fā)展方向。

03

城市建設能力分析

●    基礎設施

交通設施建設提升顯著，PPP資產(chǎn)證券化等新興模式拓寬融資渠道

●    公共服務

多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城已從“以產(chǎn)興城”進入“以城帶產(chǎn)”的開發(fā)階段，生活配套檔次仍需提高，部分優(yōu)秀運營商的代表產(chǎn)業(yè)新城項目憑借高規(guī)格的生活配套服務，已打造出新的都市中心或商業(yè)中心

從未來趨勢來看，大部分產(chǎn)業(yè)新城項目從“以產(chǎn)興城”進入“以城帶產(chǎn)”的開發(fā)階段，而運營商針對自身產(chǎn)業(yè)特色，對潛在就業(yè)人群提供定制化的配套設施將大大提升產(chǎn)業(yè)新城的整體發(fā)展水平

●    人口集聚

多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城人口集聚效應仍然較弱，未來良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、完善的基礎設施建設和各類生活服務配套，將對產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)就業(yè)人口的集聚起到關鍵作用

未來想要有良好的人口導入效果，除需在基礎設施建設和各類公共服務配套方面加大投資力度、提高園區(qū)生活便利程度之外，還需要明確產(chǎn)業(yè)定位、打造產(chǎn)業(yè)鏈、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群，以優(yōu)質(zhì)多元的服務增強產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力和人口聚集能力。各類產(chǎn)業(yè)新城在做好基礎設施建設的同時，也應該加強對人才的重視與尊重，針對就業(yè)人員提供各類人才引入優(yōu)惠條件和就業(yè)幫助以吸引人才。

未來，產(chǎn)業(yè)新城建設依靠合理規(guī)劃并適度控制開發(fā)時序，促使產(chǎn)業(yè)新城公共配套設施建設不斷完善，居住功能不斷強化，達到產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)各類空間與功能的融合，滿足就業(yè)人群的生產(chǎn)、生活需求，從根本上提高產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的職住平衡度，使得產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的城市建設與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互匹配，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、配套及人員等要素的良性互動。

04

企業(yè)經(jīng)營能力分析

●    經(jīng)營規(guī)模

產(chǎn)業(yè)新城運營商經(jīng)營規(guī)模分化加速，營業(yè)收入結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化

●    盈利能力

產(chǎn)業(yè)新城運營商深挖產(chǎn)業(yè)鏈價值，盈利表現(xiàn)有起色

●    融資能力

融資規(guī)模穩(wěn)步提升，資產(chǎn)證券化拓路融資創(chuàng)新

優(yōu)秀運營商獲得大規(guī)模資金注入，有效支撐了業(yè)務擴張。未來，在PPP項目資產(chǎn)證券化政策的支持下，持有大量多元物業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城運營商將面臨更豐富的融資渠道與模式的選擇。

政策紅利釋放，產(chǎn)業(yè)新城運營商融資模式不斷創(chuàng)新。2016年12月，國務院部委首次發(fā)文啟動PPP項目資產(chǎn)證券化，旨在更好地吸引社會資本參與PPP項目，在此背景下，華夏幸福固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化PPP項目供熱收費收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃獲批，成為唯一一單園區(qū)PPP項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

●    財務穩(wěn)健性

經(jīng)營現(xiàn)金流情況有所好轉(zhuǎn)，負債率下降

負債水平整體有所回落。目前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城運營商的資產(chǎn)負債率水平在50%至70%之間，特別是國資背景企業(yè)的負債率水平更是低至50%左右，財務穩(wěn)健水平良好。

企業(yè)財務安全性與擴張速度息息相關，需把握好市場拓展節(jié)奏。擴規(guī)模與控風險一直是企業(yè)難以平衡的矛盾，特別是隨著產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)的快速發(fā)展，不乏有企業(yè)采取了較為激進的市場拓展方式，這就為后期的財務困境埋下了隱患。

未來，運營商加對大產(chǎn)業(yè)的培育及投入，進一步提升融資規(guī)模將成為發(fā)展趨勢，在政策支持下，PPP項目資產(chǎn)證券化將進一步推廣。

05

特色運營商評價結(jié)果

“2017中國特色產(chǎn)業(yè)新城運營優(yōu)秀企業(yè)”

特色產(chǎn)業(yè)新城運營優(yōu)秀企業(yè)搭建產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，在發(fā)展過程中形成自身產(chǎn)業(yè)特色。可以看出，中國特色產(chǎn)業(yè)新城運營優(yōu)秀企業(yè)特色鮮明，發(fā)展勢頭強勁，具有發(fā)展?jié)摿Α．斍埃覈a(chǎn)業(yè)新城建設還處于初期階段，未來會有更多不同類型的企業(yè)加入進來，隨著我國產(chǎn)業(yè)新城運營商陣營的不斷擴充，各類參與主體相互借鑒參考學習，共同探索產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的運作思路及方式，為我國新型城鎮(zhèn)化建設指明方向。

3

新時期、新機遇下產(chǎn)業(yè)新城運營的新格局

布局加速：緊隨國家戰(zhàn)略發(fā)展機遇，重點關注三大戰(zhàn)略區(qū)域，開啟國際化戰(zhàn)略布局

優(yōu)秀運營商緊隨國家戰(zhàn)略發(fā)展機遇，產(chǎn)業(yè)新城項目區(qū)域布局越發(fā)明晰，其紛紛將目光鎖定京津冀、長江經(jīng)濟帶兩大區(qū)域，實力雄厚的企業(yè)開始謀求在“一帶一路”沿線國家和地區(qū)開啟國際化戰(zhàn)略布局，此外，運營商布局還集中于珠三角地區(qū)、具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的重點城市或自身已進入的城市。

未來，受益于城市群協(xié)同發(fā)展、城市群中心城市帶動及外溢輻射，以及“一帶一路”戰(zhàn)略帶來的發(fā)展利好，城市群重點城市及大城市周邊縣域、一帶一路沿線國家及區(qū)域存在產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的機遇。

創(chuàng)新發(fā)展：多維度提升創(chuàng)新驅(qū)動力，依托自身特色產(chǎn)業(yè)服務體系實現(xiàn)高效招商

我國正加快戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)布局和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，不斷調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，能否真正實現(xiàn)以創(chuàng)新引領產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，將決定著我國“十三五”乃至中長期戰(zhàn)略目標能否順利實現(xiàn)。

強強聯(lián)合：實現(xiàn)資源共享，共同推進產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展升級

未來，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展，除了具有不同優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)新城運營商之間相互合作互補外，還可通過與其他專業(yè)領域的領頭企業(yè)強強聯(lián)合，實現(xiàn)資源共享，共同推進產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展升級。目前，已有部分產(chǎn)業(yè)新城運營商開始著手與其他領域的品牌企業(yè)合作，共同提升產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展價值。

產(chǎn)融結(jié)合：拓寬融資渠道，進一步推廣PPP模式

未來，隨著PPP資產(chǎn)證券化等各種PPP融資模式的進一步推廣，將會吸引更多社會資金投入到產(chǎn)業(yè)新城建設當中，加快我國產(chǎn)業(yè)新城的建設步伐。

展望未來，在我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)的背景下，伴隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的不斷深入，以及國家對于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)城融合、新城新區(qū)開發(fā)支持力度的不斷加大，會有越來越多的企業(yè)加入到產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設及運營當中，這將為行業(yè)注入新的生機，持續(xù)推動行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，對于促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、民生保障及城市價值提升方面將發(fā)揮越來越重要的作用。